三個三十萬投資方案#505案屋村仔

收入:單身月入21K,今年三十六歲

儲蓄:三十萬

 

現有一層市值330萬位於深井的自住樓,2012年買入238萬,樓齡20年,息口2.25厘供30年,按揭七成,每月供$6500!

 

請問可否趁低息加按再買第二層樓或兩個車位收租嗎? 請指教!

答案

 

作加按的決定不是因為低息,息口會轉的。今日低聽日高。那諗sir !?現在香港息口已低得不能再低,現在加按錢出黎不是等比錢行收高息嗎? 那也不是,息口會加但投資恰當亦可增加回報,所以大家應先趁高位將樓房加按,等自己有現金在手,靜侯入市時機。

 

講明白些少,市低是不能加按的。現在樓市在2011年後已升了30%,即如你是之前買入樓房,只要是自住樓即可加按至七成,亦即當用一百蚊買入之業權至少升至130元,而你可加按的金額為(130*70%-現欠金額)。少則加按幾十萬,多則好似其他讀者咁講:「如何善用幸運得來的四百萬」。

 

讀者要再買第二層樓是肯定的! 因本身入息不高,亦未有伴侶增加借貸力,即墮入了「必需賭博」人種之其一系列。用計式作解是需要運用買樓的強大槓桿,再加上入市得宜才可在亂世中求翻身。讀者由於在2012年買樓,可加按金額不多,在樓房現價七成剛好是230之計算下,加按20萬出黎應有可能。惟罰息期估計仲有幾個月先過,所以要等一下才有錢到手。

 

無講加按與否都應有幾十萬在手,加按出的金額需要比約2%利息,運用mortgage-link方案可令利息支出少一半,而不受加息影響。至於有部份金額要收回比按息更高之回報才可減免利息支出,先請讀者自己諗的一個方法:

 

車位: 選車位應在有地鐵加上住有錢人的地方,因車位規劃量因地鐵出現而減少,可惜九龍站上蓋既人大部份都揸車的。將軍澳車位比樓價價硬亦因近似道理。至於深井不見得有投資機遇,不見有外人到,不見有交通改善。屯門公路大維修亦沒有將交通向深井引流,如果讀者間樓唔係2012咁遲先買,筆者會建議搬去第二區住好過。

 

在blog文提及三位幾十萬都可投資的方略:

  1. 債券基金: 已有讀者自己提及13%回報的投資方案,每月派息。大家將加按出黎之50萬每月收息$5416,夠付現2%之加按息口,按息更冇可能會加至十幾厘,用此方法又方便又靈活,當然要先了解當中風險,大概是不會比你買隻匯豐股票風險高(101堂)。
  2. 保險: 不少人討厭保險,那是因為有些人不斷銷售些冇用的保險。已有很多學員反映筆者在堂上教授之買保險方法「連佢自己個保險經紀都唔識」。可能是經紀的老闆只train佢賣些食水深的產品,對買家有利之保險就不怎提出。這亦是收息課堂存在之價值:「客觀正解投資方案。」
  3. 海外買房: 如買日本樓,已有blogger或電台上的火兄親身到日本「犯險」,強烈買進。幾十萬做業主再收租原是有可能。

 

以下是節錄另一讀者關於保險之提問,在1月18日之收息102有解:

Hi Lum Sir,

 

Unreasonably High Return (Principal $330,000, end up$710,000 in five years)

Is it true??

 

A bank staff today sells me am insurance product from XXXX.  The details are below:

Insurance amount      $2.5M  

First Deposit :           $330,000 (I pay)

Loan :                       $2.17M    ( from my friend’s bank)

Dividend :                 4.38% (this year , accumulate to the insurance)

 

Redemption handling fee:   

Year 1  5%

Year 2  4%
…..
Year 5  1%

Year 6 onwards 0%

 

If I subscribe, the interest paid every year is $2.17M x 2% = $43400

If I redeem the insurance after 5 years , assuming 4.38% growth every year, the Face value of the insurance will be :

2.5M x (1+4.38%)^5 = $3097608

 

The profit is =  3097608 – 2.5M – (43400 x 5) = $380608

 

The profit percentage seems :  380608/330000 = 115%

 

According to the bank staff, 4.38% is the lowest reward in recent years. However, the ROI seems unbelievably high, and the staff hasn’t explained the risk behind

Am I true??









 


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