人工萬二銀竟可「一生三宅」?#495案偽專才

諗sir,你好!拜讀閣下文章多時,獲益良多!但小弟天質不高,對自身之困難始終未能想出解決方法。希望諗sir能賜教。

 

小弟今年28歲,與太太有一層聯名自住樓。26年樓齡的舊居屋、已補地價、建築面積約470呎。06年買入只為80餘萬,現銀行估價約290萬(HSBC & BOC)。按揭餘54萬左右。小弟與太太入息不高,兩人各自月人約12K。

 

小弟對現有居所其實幾滿意。雖然面積不大,但高層,兩口子住得都幾舒服,可以既都唔想搬。想把現有物業加按,轉埋名俾太太全權擁有。套現一筆錢準備一拆二。但問題黎了………

 

初部問過HSBC,供30年,2.15%,借105萬,以太太入息計,每月還款不足4K,可過壓力測試。應還有小小借貸額未用盡,扣減現有按揭後應可套現50萬。

50萬用小弟名當自住物業(按9成)買,以小弟入息,最多可以買幾多錢既物業?因為現有舊居屋

 

現時又是否一個合適的時間一拆二?還是把50萬用存款掛鈎按揭存定錢,留定彈藥先,等過幾年樓市下跌番D先再買多一層物業?還是諗sir有更好的建議?

小弟最終目標希望可以有二至三層物業,好等老來生活有依靠。

盼賜教,謝!

答案

由於經常收到中年一輩的個案提問,幾天前有讀者告訴可否在年輕人置業多給文章,故今天選出28歲的讀者個案作答。讀者己有物業、更賺得二百餘萬,和自稱低收入人仕的讀者對比,此筆買樓賺得金額十分重要。且看如何運用助讀者改變人生。

 

讀者趁低補了居屋地價十分重要,如非今天根本不能將居屋加按,或要再補近百萬才能將居屋活用。讀者看了homeblogger之一拆二之法,想去銀行一問究竟,發現原來自己的借貸力太低,行不到一拆二之法。那也十分正常,一個在港低人工的人,怎會能和中收入人仕在財務上享有同等待遇呢? 心境可自行調較,但金錢是現實及能計出的。讀者兩人共可借(12000+12000)/2*2.59 = 3.1mil。

 

讀者諗會將居屋加按105萬,減除現有欠款後可套出約50萬。那手持半百萬的讀者用九成上會可最盡買咩樓呢? 讀者自己可借盡約150萬,即加原有之半百,可買二百萬樓房。留意此例是,如借貸力充足,如有50萬在手,再加借最多420萬買入470萬的樓房,惟如本身人工不足,根本很難和銀行打交道。

 

放棄九成盡槓方法

那讀者怎辦? 還是循規蹈矩用五成上會買樓收租好。原因是新買入樓房簽下租約,租金收入可加強讀者借貸力,即在12000再12000之餘再另加收入。讀者和太太可將現有居屋套現更多至150萬,因290*70% – 50 > 150。套出後可向翠屏、金獅那些二百餘萬之屋苑打主意,用約1.5MIL做首期、只借少於1.0MIL就可開展做收租佬! 如識買入唐樓再改間隔收租,隨時可以多份糧係手。但留意如二百幾萬樓有張年收廿四萬的租約,你就咁攞去銀行下次做借款會引人懷疑的,試問在現世普通一間樓如何收10%年租回報? 這中間需要一些作法。

 

人工萬二銀竟可「一生三宅」?

那讀者加按令自己有1.5MIL負債。買樓收租又有1.0MIL負債,早前借貸力計及最大只3.1mil,之後點再買第三間呢? 讀者回復元氣,儲下錢收下租之後,假設新樓收租$8500,借貸力會更新至(12000+12000+8500)/2*2.59 = 4.2mil。即減去讀者已借之1.5mil,還有4.2—1.0-1.5=1.7mil可借。另一個當然要讀者人工增加、或找個擔保人。找擔保是另一個topic,本星期六在買樓101再談。惟月入萬餘元之庸才,因有人生伴侶,再先購一房在手,竟有方法觸及「一生三宅」! 十分鼓舞!!

 

此案可令大家知道不是人人都係將錢按出,然後九成買樓再偷雞收租就掂。要知偷雞是靠經驗,而你人工低到某個水平就要另覓方法。本案讀者有計算上不太允許錯誤,更比其他人需去捕捉升跌市再加上有比平常高回報的收租單位。當然最基本亦最重要的,就是專心去提升自己收入,利己利人。










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