四間樓點用萬四人工在四十歲可達?#483案庸才

諗sir,你好!
本人40歲,月入14k+兼職3k(有報稅)另有替更的士但收入不穩且沒有報稅每月收入約為2至4k。另太太(未注冊,但有2名小孩分別4&2歲)34歲月入17k。
有一層08年購入140萬市值300萬並於今年6月轉按到痕生銀行,按7成210萬(扣回之前欠款可得100萬),每月還10k,租金收入10k。

 

另一自住樓(同屋苑)11年購入220萬,自住,按7成,原來月供5500,太太在滿2年SSD之後,把樓以200萬轉名給她弟弟,借5成,每月供4800。仍然自住。
再以我名購入2間屯門,1層1房183萬7成上會月供6k,收租6.5k;另一間2房200萬,5成上會,月供4600,租回原業主,收租6000,都要加太太擔保。
另再借多私貸25萬,分5年供,每月約還5K; 每月仍然月供股票10K(1398 & 3988)之前供果D已經在今次買樓沽出套現。
現手中已無餘$。
想請教如何繼續再財富增值,本身亦有些打算。
1/等2015年過罰息期可出售08年所購入之出租樓約可得100萬。
2/等2015年過罰息期可轉按現自住外弟名下現市值300萬之樓,如5成按可套得50萬,7成按就有100所得
3/之後再等時機用太太單名購入較大之3房單位自住,本來自住的就可出租
4/ 本人之工作已經屬夕陽行業,如失業將會轉做職業司機。因此亦希望能夠於將來或者能在2018至2019年買入一部的士。
希望諗sir教路令之後的路更易行。
萬分感激!
肥全 上

答案

肥全萬四人工,己在四十歲擁有四間樓,實在令筆者眼前一亮。你可以話佢好彩,博到盡買到一蚊冇剩再遇上大升市。但90%之成功皆不是僥倖,起碼佢之前每月供一萬蚊股票就唔係好多人做到。

 

是的,月儲一萬其實真係唔多,可惜在筆者以往所見無邊幾個能做到。現在肥全已在四十歲前盡佢能力播種,是時間加強防守,等待收成。肥全能頗清楚列出現有資產的借貸、現金流,實是大家投資前需注意地方。

 

 

  現值 購入 借貸萬元計約數(月供) 租金收入
物業A(原住房) 300 140 7成上會210(供10000) 10000
物業B(轉到弟弟名下後搬入) ?? 220 5成上會100(4800) 自住
物業C(一房) ??? 183 7成上會128(6000) 6500
物業D(兩房) ??? 200 5成上會100(4600) 6000

 

現時讀者手上已無現金,主要原因是未有好好運用自住樓可以新造按揭至樓價九成的特質。另外用平於市價的價錢轉讓比太太之弟弟,好處是可以打少些少印花稅、但按出金額只能到平價計之九成。何況讀者只套至一半,實在是全盤計劃中之敗筆,令現在自身防守力減低,一定要為跌市作好好打算。

 

「轉手換錢」之法

當然讀者買到第三及四間樓,亦因為將間樓「賣」比親人。大家如想將自住樓大額套現,家中又有個冇樓係手既弟弟,咁將間樓「賣」比佢係將間樓套現又可以住返係度的好方法! 肥全雖然肥,但呢招技倆算是運用得宜。運用「轉手換錢」之法可以唔使搬屋,就可以自住樓的賺取部份全數套出,關鍵都係有個可信之親人。今次可能因弟弟借錢能力有限而不盡按至九成,就只此處有點可惜。大家有時睇成交會見到有些比市價幾成之買賣,大抵是此類「轉手換錢」的計謀。

 

 

肥全最醒就係懂得運用家人「名額」,在現時政策買多一間樓要交DOUBLE STAMP DUTY情況下,好好運用親人之借貸力十分關鍵。大家可以想屋企人每人單名控樓,再互相作擔保,一人一間樓又借足九成加上唔使打重稅,等於將大家剩餘之借貸力集合再產出租金! 惟除了朋友一齊成立公司外,要享有低息按揭必須要親人作擔保才能成事。

 

肥全買第三到四間樓,首期來源是第一間樓。而物業D五成上會令自己有核實租金收入,不知肥強會否運用。物業B未必關肥全事,不過其實三個約借貸(210+100+128)=4.38mil。對比讀者之借貸力: (14000+17000+6000)/10000*2.59=4.79mil。可見借貸力已用4.38/4.79 =91%。由於在「轉手換錢」一計中未有盡套,肥全現在基本是動彈不得(除非有另外一個搵到錢的親兄弟)。要解救一定要賣樓,手上冇錢。四間樓最要打掉是物業C,因為物業C好難租到貴過呢個價,原因是市面上大把市區一房一廳之劏房都係租6500-7000,那在新界西的同一間格又如何加租呢? 趁現在不少內地人會搶細價樓的時候,快快出貨吧。價錢少少地二萬幾萬再加稅當買個落腳點係香港,還是有人願意的! 畢竟淨係廣東眷連城之商機、已吸引不少內地人在港找生意。

 

甩出物業C是及了他日再買更佳單位進發。物業A報了自住、物業B比左親人、物業D只按五成,報為投資物業,那用一拆二方法拆了自己名出黎,到時自己控有A,太太九成上會買另一間樓還是可以的! 至於的士牌是息貴、加按成數低之選。讀者借貸力不高去行此舉,不似是好方法。









One Response to 四間樓點用萬四人工在四十歲可達?#483案庸才

  1. 全讯网 says:

    幸福,就是找一个温暖的人过一辈子


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