跌市第一滴血! 如何考慮樓價高低?#472案窮中產

諗Sir,

你好, 拜讀你的文章多時, 你見解獨到分析合理, 小弟敬佩;特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。

 

小弟年37, 已婚, 我的職業為公務員, 月薪34000, 太太為私人公司文書職位(她工作的公司都算係獨市生意, 職位相當穩定), 月薪20000; 現有一層新界東已供滿綠表居屋(04年100萬買入, 現在樓齡20年, 3 房實用5百多尺), 夫婦存款等資產300萬, 9月初買入了一個同區不足4年樓齡的私人屋苑(2房, 實用5百多尺)580萬, 向銀行做了樓價7成即4百萬按揭(30年期), 月供約16000, 原本打算買了後放售現住的居屋, 吐現後做定期再觀察市況; 買了之後樓市進一步交投收縮, 驚覺入了貴貨, 一方面居二市場難搵客承接, 價錢更有回落之象;

 

二方面, 如不放售現住單位, 十多萬的雙倍印花稅將不能取回, 更可能要被銀行追按揭成數差額; 三來市場一片吹淡風謂樓價2~3年內跌3~5成, 驚自己買了貴貨; 我夫婦正想生育一名下一代, 雙方各有父母, 但都不太依靠我們供養;

 

現猶豫不安, 請諗sir為小弟分析一下, 小弟是否做錯了決定? 下一一步又應該怎部署? 減價都要賣走現住居屋? 繼續住現居屋, 將新買入的單位放租? 將來若真的樓價跌, 值得為居屋補地價嗎?

 

答案

居屋補價是將當時(市價x售予住戶的折扣價)去計出補價的。如要補價,永遠是市跌補有著數。在筆者而言除非樓房勁升,至補地價後亦能淨賺十年儲蓄或更多,才會考慮放售。現在居屋已供滿,賺價應二百萬有餘,惟觀察讀者人工和儲蓄比率很高,本不應賣出居屋套現。加上讀者現在心煩更未攪清楚自己在買樓及投資上之部署,希望考慮清楚文中所述要點後,自己再想清楚一次。

 

居屋就像讀者的一個堡壘,加上賣後不能再享免補價機會,當然留著是更好,可惜在本次之建議,綠表居屋將成為失誤作彌補之一個籌碼。十分喜愛免地價就有樓住,而免地價住居屋應是幫讀者「月搵五萬儲近五百萬」之其一主因。相信讀者應不是炒股致富一流,由他文中所述心情,不見得有深厚應市經驗。

 

考慮提供之正現金流

請將580萬之500呎兩房放租,看租金到收回多少。現在讀者新屋應要供$15000,收回租金應可相若,抵銷供樓支出。讀者可能心想樓價大跌點算? 跌20%即蝕100萬!? 筆者之看法是買樓之前請量度該房能提供之正現金流,如不能提供或更要負現金流,單位不是在合理價位。無論市升市跌,無論你買入自住或租出,請計出該房提供之現金流才考慮買賣。如不懂計出請參考課堂或其他文章。如在樓市高位有個能提供萬元之正現金流單位供筆者考慮,只要借貸力還可應付,筆者還是會買入。因為只付予首期後,每月荷包便多萬元進賬,豈不樂乎!? 所以市差市好都有值買之樓盤,一般人永遠受市場氣氛、蘋果頭條左右。

 

當然買樓無take two,買左就係買左,唔賠錢樓房就要如期成交。現在讀者將新房賣出除了要付20%SSD外,更受雙倍印花稅兩面夾擊。賣左綠表居屋又唔可以免補價再買,唔賣又焗比多幾十萬DSD。這些政策在簽名買入前未有人告知嗎? 今次學費定要交了,不過不是交比筆者之一千幾百,而是呈上庫務局的幾十萬。好在讀者底子厚,儲錢有方。當然經此事應知買樓是個投資行為,而投資是個終身學習,最好由「年少輸大錢」開始,比個警惕自己。筆者之「沽空樓市」之法,只可將蝕錢限制為10%,但沒有做錯決定又可「施施然甩身」之策。先將單位掛低市價十幾萬賣出為招徠,成交期為一年或更長,然後搵個租客簽個一年或10個月後通知之租約,用以彌補掛低十幾萬開支。如一年後樓價大升,買家肯定會同你成交,你可鎖定自己損失為等同第二年要付之SSD – 即樓價10%

 

額外印花稅:

如物業是在2012年10月27日或之後取得

(i) 如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%;
(ii) 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%;
(iii) 如物業持有期超過12個月但在36個月或以內,稅率為10%。

 

如一年後樓價大跌,你可殺掉買家訂金,起碼輸少近百萬。由於DSD都幾十萬,無奈要賣走綠表居屋「堡壘」,先止賺,補回今次做錯決定之損失。用幾十萬做首期,用原本比DSD筆錢都夠讀者供幾年樓,讀者又唔係冇錢,那為何不省回DSD? 就算將筆錢用作租樓,新買私樓又租出,咁樣捱都夠捱幾年,所以都係唔好比DSD。至於現在才問做錯了決定嗎? 已沒有意思了。補足自己知識再向前看吧。











 

 


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室