月入萬九點樣開始理財#471案屋村仔

諗SIR, 你好!

上完你的買樓101+102堂後加深了解你的理念.謝謝! 想請教本人case.

本人39 , 收入15K (收入不穩,但年尾有花紅) 和 太太36, 收入19K (收入穩定,每年也有6至7%人工加)

月儲蓄不高. 早期聯名買一私人樓,現估價$320萬左右,市價$350萬左右,欠銀行165萬(供20年,2.15喱);月供$9000,現有現金約$180,000。

 

問題如下:

1. 現想一間變兩間,正進行延長供樓期至30年及加按,望低位再買多間。現居裝修約$15萬,市場租金約$10000-$11000,若買第二間,應只能買約$200多萬的樓,那應放租那一間?

2. 現未有小孩, 如果計劃生育的話,今後理財需注意咩?因小孩的開支很大,恐未能負擔。

3. 而買第二間主要是作退休用途,因到我倆屆退休年齡時,孩子才出身。

期望儘早回覆,謝謝!

 

答案

讀者問題可理性分析,blog可以提出客觀分析助解疑難。先計家庭借貸力,為(15000+19000)/10000*2.59*50% = 4.4mil。現已借了1.65mil,同不少人一樣,自住樓已升近倍。那如想行一折二,應該租出原本一間樓,自己再買新樓? 定係就咁買入新樓租出完成二房策略嗎?

 

 

決定點為你個人的借貸力是否緊絀,及會否買入第二房時想九成上會。當然錢留係身邊最好,買樓趁後生盡借九成是筆者主張要點之一。如借貸力緊絀,那原有樓房需租出,再運用租金收入證明去提升自己借貸力。好似讀者咁,如將原有房租出,借金約為$12000,那借貸力更新為: (15000+19000+12000)/10000*2.59*50% = 6.0mil,那每租出一間樓,其實令自己能借更多。越多樓係手反而不是負累,而是更強,長始下去完成「一生三宅」或一生多宅之法。詳細去編排好租金收入證明,銀行借貸之法,請見買樓101、102。

 

 

另一考慮是買下一樓房之安排,如想買下間樓時少付首期,那必然要自住及九成上會。所以如你本身借貸力較少,手頭現金不多,那必須要將舊樓租出自己再搬入新屋。當然舊樓租出現限只借五成、租金收入亦不是「話黎就黎」,當中如何有效地執行,又是另一番課程解說。

 

 

至於讀者問今後理財需要注意點,建議是先做好套現再等時機。可能你會問時機對任何人而言都不是重要麼? 筆者意見是如你資產不見豐厚,你有捕捉時機之需要,務求低買高賣盡力翻身。反而資產較多者不用太著眼去捕捉時機,做好資產分配反而更重要。有錢人、窮人是有兩套不同的理財辦法,相信大家都同意。

 

 

將手上樓房租出後可買超過二百萬之樓,另套現令手上現金增加了,又可增加購買力。惟讀者應否在現時即買人第二間樓呢? 由於此舉會用盡借貸力,現在不宜。應先行招「以租養租」,等待時機再前進。關於樓市升跌筆者會在11月16日下午(詳情見下方)作出分享,運用筆者自己創立的分析方法,令大家更易捕捉時機。










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