在港樓價跑贏大市的因素#467案窮中產

諗sir你好

 

原本中期目標為5年內購入沙田大兩房 (現估值約6.5M), 並將現居出租製造被動收入. 故一直儲蓄彈藥以作準備跌市入貨.

 

前天美國議息結果出台, 以乎低息環境尚可持續至2016年. 故有感樓市下跌風險短期內不致太高. 因此本人有個想法將中期目標分兩步走:

 

1. 現在先買多一間細價樓(B) 自住, 現居(A) 放租 (估計可收每月11K)

2. 將來樓市下跌, 則賣出放租樓(A) 而購入沙田大兩房(C)自住, 再將細價樓(B) 放租

 

背景如下:

 

現居(A): 葵涌30多年私樓 (本人及太太聯名, 08年以1.6M買入), 現估值340萬, 已加按及尚欠銀行170萬. 每月供款約10K (世紀 H Plan, 還款期尚有15年, 已向銀行查詢可否延長還款, 但未知結果).

細價樓(B): 目標價3.8M. 因現居(A)為聯名, 本人打算借母親名義(沒有任何物業) 以9成按購入

收入: 本人及太太為33及34歲 合共月入約55K

現金: 1.1M, 另每月可儲蓄約20K

債務: 除現居按揭外, 並無其他債務

 

 

如行上述方案, 可擁有2個單位. (A)單位扣除按揭雜費, 每月只是打個和. 不過如銀行批准延長還款, 便有 Positive cash flow. 但計算其出租年利率只有3.8% (11K x 12 / 3.4M). 回報率似乎與債券相去不遠, 而且債券亦更簡單些.

 

所以本人想聽聽諗sir的建議, 本人應現在入市, 還是再等跌市才一步到位? 謝謝

 

Joe

>>>>按此看答案

筆者其中一個堅持是先計算個人借貸力,才作購買決定。令人輸錢原因不是差的投資物、而是過份投資,令自己持貨力降低、於市況逆轉時不合情理出貨。那讀者借貸力為55000/10000*2.59*50% = 7.12mil。現只有平hibor plan借有1.70mil,在此旺市仍可拓展借貸。

 

 

建議將舊樓租出,簽實租約打正stamp duty,表明自己只有收租樓一間,以提供下次置業時申報自住九成上會的方便。舊樓回報偏低,原因是區份有關。讀者如進取可以全副牌「洗過」再重來,令原有收租樓可產出正現金流。

 

 

既然係收租,那不如賣出原有樓房再連約成交回報高之舊樓,順手重組按揭。好像筆者上次去睇的單位,三十年樓已做好兩套房間隔,新裝修如上圖,租值000+5500)=$12500。由於樓齡為30,按揭有信心做到25年,售價比讀者現有340萬之葵涌樓低,上手業主係細一間租比人,自己住大一間套房。你看只要有頭腦,有得自住之餘更可減省住房支出。估計320萬可入手,借一半分25年還每月供6899,那同一筆錢,可產正現金流$12500-6899 = $5601。已等於你將一百萬全放債券基金所收的利息。

 

葵涌樓始終跑輸大市,原因是區內樓宇組合不能提供「上流階梯」。人是有規律偏好,就當住柴灣的人,佢都會同你講住柴灣好方便。第時買樓大多會選擇附近屋苑。好似北角咁,有電車路旁的舊樓,再上一級搬去和富花園,再有米可以搬上寶馬山。馬鞍山有同樣效應,可是葵涌,如果收入改善那只好搬出九龍,或轉買荃灣,所以葵涌是留唔住有錢人、提不起樓價。這亦因政府不肯(或不能)搬遷貨櫃碼頭、騰出一片大空地以建公、私屋,將新界同九龍連成大一塊所引致。隨香港逐漸發展,原在荔景的碼頭應搬到更偏遠地方,為東涌及新界西居民提供就業機會,帶動入住人數,改善九龍市區擠迫問題。人跟工作走,顯然是大嶼山工作機會不夠,東涌攪極都只六萬幾人居住,同原有廿二萬之計劃大不同。

 

 

出售現居雖然等同放棄hibor plan,讀者如真想保留計劃,可將原有居所再行計劃以增加回報率。但葵涌本不是當旺地方、唔換貨根本不能解決此點。將現居轉為出租後,借貸力增加了,亦可為買入自住樓房著手。留意如果讀者先賣樓,令自己沒有住何住宅在手,然後在入手新房時老公老婆或叫埋媽媽每人一間,即可免繳DSD(double stamp duty),至於新居筆者寧願租名城,再買間舊樓出租。當然自己擁有一間新樓的感覺又是令人良好的,那要感覺好定係收多些少租,交由讀者自決。










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