窮中產如何上流?#458窮中產

LumYeung Sir,

 

多謝你既回應, 你本「樓換樓」我同老公已經細心閱讀過, 實在獲益良多。其實睇完之後, 覺得自己好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。

 

我同老公決定發奮, 第一步起碼買多一間樓。上次向lumyeung sir講過,我自己月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行做轉名到我自己名下, 7成按, 月供需約$13000, 30年。我地以家有1.5m cash, 希望用老公名買多一層大d既市區樓將來生bb用, 呢間樓唔一定而家用。想問下lum sir 意見。

 

Target 6m 市區樓, 有2個心水:

1)      四小龍, $5-6m 大既可買600-680呎, 2房, 8-10年樓齡, 交通都方便。見到d neighbour都係年青家庭多, 相信都易買易賣。希望第時仲有南昌站效應。

2)          傲雲峰, 六百幾呎, 價錢免強有$6m, 選擇少, 9年樓齡, 見到d neighbour好多阿公阿婆, 以比例計好多都係一手到而家。交通方面, 將來有土瓜灣站係正下面, 又近啟德, 將來發展相當不錯。

請問 lumyeung sir意見, 現階段應選擇邊度好? 覺得四小龍好似環境間格配套ok, o岩小朋友, 多單位多選擇。傲雲峰貴d, 而家四周既環境又真係唔多得, 街市舊鋪旅遊巴, 冇商場, 仲成日被人話SARS樓, 風險好似高d。不過幾年後有沙中線, n年後有啟德發展, 係咪應該趁而家有能力入場先?

 另外, 想問lumyeung sir, 如果我以自己名係沙田買多一間$3m, 9成按收租, 好唔好呢? 唔該lumyeung sir!

 

答案

讀者首次提問見:「中產真心愛假豪宅」

http://homebloggerhk.com/?p=10612

 

上次讀者問點樣去換樓準備生小朋友,亦自覺「奄尖」,覺得現在六百萬的樓無乜質素。想問點樣可以為自己計劃將來一下,又配合生小朋友計劃。

 

讀者勝在較後生及夫婦用入比中位數高一段,但是否代表居住環境及質素應比大部份香港市民高一段呢? 如果全香港既樓只可以比香港原居民買,或者有此可能。但現在不少樓房是外資投資公司或內地「大款」買入的,因此港人請將自己降級: 即「中高」收入住「中價」樓,「中級」收入住「低」價樓。

 

再談多點,是因筆者見不少港人有此錯覺,即認為自己在港月入不俗,應獲理財居住環境。後生醫生買不起太古城只因樓被炒貴,應要等! 可是「香港樓是屬於世界的!」,同醫生爭出價既仲有大陸買家。那…不如將國內大款全部「遣返」內地? 咁大家屋企人同朋友聽日開始全部唔返內地做野得唔得先? 你唔好以為自己係759賣零食就無問題,生果報一段大頭條比林生睇到隨時你份工都保唔住。時代的巨輪是不可逆轉,既然內地人在此十年要大肆在港發展,大家應將就一下。反正下一個十年人應不會有內地人將目光再放在香港。

 

講返讀者,上回已計購買力為14.2mil。現時只借了2.8mil,借有大把借貸力可用。今次選擇四小龍、傲雲峰係大路選擇,亦比較實在,相信是由「假豪宅夢」清醒過來。當然作出此提議明顯是少睇樓之輩,兩個樓盤都是「誇區盤」,即外區人都認知及會搬入,當然令呎價含有水份。筆者本案之建議是現在不買樓自住,只租樓。由於讀者實力是有的,更可月儲40-50k。應將自住一間樓之買入時間調較在市況差劣時,因為自住一間樓可在九成上會,應在跌市時力爭買入珍貴地段如何文田、九龍塘,而不是四小龍。大家想一想,九龍塘條「龍」勁d?定係四小「龍」勁d? 九條龍點都勁過四條龍啦!

 

可能讀者心想…唔係話!? 九龍塘成千萬一間三房,你唔係叫我去買? 請自行翻查記錄,只係2008年,樓價已變成可接合及合理。當然唔會三百萬一間啦! 讀者策略是可以去租新盤去滿足「奄尖」心態,手上沙田樓買是借七成,即4.0mil*70%=2.80mil,現已市值5.0mil,即補三十萬(2.8mil-5.0mil*50%)即可將其名正言順租出,下次買樓可提供租約增加收入令借貸力上升。另外可再買舊樓收租,巧妙地將三百餘萬樓盤改成月租金收入$15000之單位,上會後按揭只供七千餘元,亦即每月可淨袋約$6000-7000,方法在課堂再談。那舊樓之淨袋金額加上沙田收租再供完按揭之淨款,可夠補足在外租三房之租金。用此方法待時機,等市況差時再一舉九成上會買樓自住出擊!

 

結語是能力較差的必須買樓,樓市再升令你消受不起。較好環境的反而可租樓,租入一些出名回報低的新樓,賺埋人地新裝修。而自己係外面買回報高的舊樓收租,待市低時機到來,一舉用盡槓桿買樓未遲。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室