c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :
 小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金)
老公36歲, 年薪24000 *13月
一子3歲, 一女5個月
一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期
10萬金粒 (短期唔打算放)
12萬人民幣半年定期
13萬cash
其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩
是靠年尾”花紅”作儲蓄

 

 

1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….)
2) 做mortage link 等樓市跌?
3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 + 新樓供款 好易over我地入息一半) 
4) 睇過你既文章, 都知可以租間屋比人當收入, 但因為已經有2個小朋友, 唔想搬來搬去.
5)咁我個case……係咪唔好搞咁多野, 只能靠儲蓄+跌市先買到第二層樓???
6)想買觀塘唐樓, 係咪只可以按5成 ??

 

 

望請解答, 謝謝!!!!!
庸人小姐

答案

如何計出可加按金額

首先搞清二按同加按。二按是second legal charge,將已有一按的樓再按比第二債權人叫二按。加按不一定要二按,你找原有銀行,如3.6mil樓做加按,現自住樓最多加按到樓價七成,即3.6mil之70%,亦即最多去到約2.6mil。觀乎讀者開始供樓幾年,當初借下2.88*70%=200萬。是可加按60萬餘的。100萬真要秈那人會幫到你估高樓價成一百萬了,筆者認為不太可能。

如有財務公司答允加按至樓價九成亦要收高息,相信以讀者之投資經驗不應試。

 

「一發子彈」人仕

賣樓套錢不適宜,實況是殘酷的,由於讀者兩夫婦入息共約$36000,再加上要養兩個小朋友,當初決定買樓已是萬分正確。如以兩人工資在現今買樓會很痛苦,或根本買唔到。其實樓換樓對於人工一般,即只得「一發子彈」人仕來說,真要「搬來搬去」先可做到,方法是將舊樓租比人,自己再買樓九成上會,只付一成首期,才有望在財力和搵錢能力都一般情況下,用力騎到兩層樓,為理想退休生活鋪路。月入不高而又唔想搬屋去遷就理財計劃,實在是想張口就飯食又唔想請人餵,希望讀者今次痛切明白,吃藥就是要苦的。

 

靈活按揭計劃

Mortgage link即是靈活按揭計劃,例如問銀行借了二百萬,分20年而付年息2.15%,客戶可以存放借貸金額之一半在靈活按揭戶口,收息等同按揭年息,即最多可存一百萬收2.15%,變相免欲一半利息。此方法便利手握「子彈」等跌市機會之讀者。

 

觀塘唐樓筆者不熟,惟租金受將軍澳所限,升幅有限。投資是睇銀紙及賺錢,不是為自己便利的。除非大家在自住該區已建立了良好人脈,可以最快得到一手資訊,咁又另作別話。筆者現已一星期走訪十個樓盤,希望可以找來合適單位陪同讀者睇樓,確實是腳力負荷不來,睇樓上唐六樓或更上就免問。唐樓按揭是可以就到七成的,見買樓101課程,惟年期有限制。

 

最尾計出剩餘借貸力,為$36000/10000*50%*2.59 – 2.0mil = 4.66 – 2.0 = 2.66mil l。當然實際借貸力會再多些少,因為當初按揭已清還兩年,應已還本十餘萬,但此不影響筆者在此個案之建議,步驟如下:

 

1.找個搵到錢又唔便點供樓既親威幫你做擔保人,因為讀者夫婦借貸力只剛足夠買多一間,惟有擔保人等於高人作法「加持」,成功率大增。

 

2.先將舊居「一拆二」,即將聯名轉單名。就是要到律師樓轉名,按樓價一半打stamp duty,應三萬餘元,此舉好處是下次可用「除名」的一人九成上會加上不用付DSD(雙倍印花稅)。打個stamp duty付出幾萬,買新樓時當入手三百萬樓盤都比少近十萬稅,蝕頭賺尾值得去做。

 

3.與此同時律師可以同你做埋轉按,即將原本的按揭轉到另一間銀行。為何呢? 因為聯名轉了單名,是要重新安排按揭的。另外如現居結欠已跌至樓價一半或以下,更可轉用途由自住變投資,在轉按時向銀行申明,律師亦會和你一併辦妥。

 

為什麼要將現居轉用途及出租呢?。因為舊居欠款已跌至樓價近五成,如租出及簽下租約,令夫婦核實月入增加一萬,下次再問銀行借錢可用新收租金擴大借貸力,計為$(36000+10000)/10000*50%*2.59-2.0 = 4.0mil。那「除名」那位可九成上會,就算讀者只有四十餘萬現金亦可完成樓換樓。4.0mil可買入門土瓜灣兩房、低層舊三房都有可能。

收入再高點可有另方法、下次再談。










本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室