後生大洗、現在如何急起直追?#454庸才

諗Sir你好,

小弟上月才得知Homebloggerhk的網址,有些相逢恨晚的感覺。小弟的個案,亦希望得到諗Sir指點一下!

小弟35歲,現時月入$24k
太太35歲,現時月入$53k

1. 太太是教書的,上年升職,人工提高了不少,亦有穩定的增長。
2. 我們有2個小朋友,姊姊今年9月升小二,弟弟今年讀N1。
3. 現在我們租樓,每月租金11k。
4. 扣除所有的保費,教育,生活使費等,現時每月可儲43k。

我們都後悔當初沒有好好管理財務,當年把所有的錢都花費於旅遊及娛樂等。近年看見樓市不停地升,開始急起來,希望為我們的未來作準備。

因樓宇是親屬的,答應未來2年也不會加我們租。我們有以下的想法:

1. 我們現時只有200k的流動資金,希望由現在起,儲2年,2年後可有1.2M。
2. 用1.2M的其中2/3,以太太名義,買入一個約400佰萬單位自住,餘下的作為備用。

目標:希望日後有個自住單位及2~3單位作為放租。

請教諗Sir,如果以1.2M資金為大前提,以上的做法合適嗎?另外我們起步較遲,有機會達致財務自由嗎?

希望能得到諗Sir指點迷津,謝謝!

答案

明顯是後生過份消費了,現在每月可儲43K,手上卻只200K現金。在有感樓價的變動根本是人工增長無能力追之下,開始焦慮買樓決擇。原本讀者夫婦是教師,應利用良好借貸力去盡早借貸,拓展被動收入及賺價的,現在後悔原因直接不過,就是至少賺價少了一百幾十萬。希望各位後輩好好計劃,知自己長短之處再做好買樓籌劃。

 

 

在考慮方面,讀者有多兩方面要知。一是讀者未有樓在手,可借盡九成而買入自住房。用九成上會的好處是為讀者保留更多資金在手,為買入下個物業做準備。睇開本BLOG都知筆者是鼓勵人借貸,趁後生早借入港元(亦即美元),隨通賬加上時間你在銀行的債務會被貶去,十數年後就是租客幫你供滿既幾間樓。做租客唔一定蝕底,但必須有物業或你熟悉之對沖方法係手,自己租住近公司或方便地方亦行。第二考慮是不要在現今市況買入價值七百萬之上的樓房(即想買個欣榮四房大單位都不行了),因為在按揭收緊下大碼樓難被承接,買入六百萬樓做九成上會只借四百幾萬,即自己未計稅同裝修都要先付一百五十萬首期了,香港人有錢都未必會手持此數目現今。在現市況買賣較少下,較找到人買入大碼樓房,所以重申讀者買入四百萬或更低值樓房是可取的! 如要四百餘萬有三房就不在九龍,要入新界了。

 

 

由於借貸力始終見頂,做校長都係打份工(當然名校有額外收入,不過未必上到稅表),所以建議兩公婆一人一間借盡為好方法,否則自住加兩宅放租(即一生三宅)理想較難完。另外如買入第一單為是聯名,他日再買多間樓很有可能要付BSD,除非政府撤招。讀者已在解決問題的開端,相逢是晚了一點,但也比未見過好吧。希望人家將本網課程將朋友推介,可EMAIL筆者聯繫,你和朋友都可在下一個課程得到優惠(可不同課程)。

 

達成財務自由點去計呢?先將現收入乘70%再除以現在投資樓房收租的回報率。即$77000*70%/3.8%=14.18mil

即如本港樓房收租回報不變在3.8%,你退休時想維持現70%的生活水平,那要在退休前入手一千四百萬物業。大致是除了自住外再買四間細價樓吧! 如沒有把握,可調低目標。

 









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