一千五百萬退休目標能否達成?#420

Hi Lum sir,

 

Sorry I am not good at typing Chinese.  Pls don’t mind if I share my case in English.

 

Case :

Age : early 40

Family income : around 100K (not regular income)

Family expense : around 60K

Regular saving : around 40K

 

Investment Portfolio : 2 properties in TKO, Fund 1M, Stock 1.2M, Cash 0.3M

Property A : 3 rooms in 2010 (own use) – 10% downpayment

Property B : 2 rooms in 2011 (rental income – 12k)) – 30% downpayment

 

Options :

1. Sell property A, then get back 1.75M, rent a flat so that I can use this budget for other investment 

2. Sell property A, then buy another property (2 rooms around 3.5M for 10% downpayment) and  invest the remaining.

3. Re-finance property B and get 1M for other investment

4. Keep everything unchanged and save much money for coming opportunity

 

Financial Target : 3 paid up property and around 15M retirement fund

 

 

Many thanks for your kind advice.

Your fans

答案

由於讀者未有提供兩間物業買入價錢,本樣亦不能每case再行細問,那先依現有資料作答。其實讀者的收入在港算是不俗,借貸力有100k/10000*50%*2.59=12.9mil。而手上資產並有2.5mil,令購買力升至15.4mil。由於讀者未有提供樓房市價、或所欠金額,所以不知現欠下銀行幾錢。不過有件事可理順出來的,就是讀者現購買力和她的退休目標相等,即如盡用現購買力借盡佢,買入現值15mil的(幾間)樓房及維持出租,租金為樓價4%的前設下,就咁靠租客幫手供樓是不可以在退休前供完價值15mil的樓房。因為4%租金回報,收租都要廿幾年先可以收回九成的樓價(將90除4)。七成都要十幾年,以讀者四十出頭,等不了那麼久。另外讀者是不能掃入15mil的樓房組合。因現已有兩間房借貸,要從中減出。而兩間樓相信會在十餘年後供滿。

 

一千五百萬的退休預算對於讀者其實不是那麼難的事,其實讀者只要肯做到六十歲,每月儲四萬那廿年後都有9.6mil,計埋供滿兩間樓都有15mil係手。當然呢個係廿年後先儲到15mil,只要通賬係每年4%,廿年後一千五百萬只能買入現時七百五十萬買到之實物,銀紙貶值很快很大。讀者要快手「上岸」可做的就是增加儲蓄、當然唔係叫佢慳住洗,而是拓展有樓收租後的槓桿儲蓄。

 

 

如何拓展? 槓桿儲蓄在前文已解釋過是有樓收租後每月還比銀行的本金部份。只要你能在往後時段用買入價去沽出樓房,按揭還本部份就當是租客入落業主的豬仔錢罌中。讀者想快一倍上岸(即優化目標為五十歲退休),咪就要將成個收租樓房的組合(加埋物業B),在按揭總還本部份有四萬元。物業B現收租$12000,供款不詳,但應計都係七至八千還本,那讀者應做的,就是開展多$32000元槓桿儲蓄,計及租金回報率是4%,那要購入約($32000/0.7*12/4%)=13.7MIL市值的樓房。做好之後自己月儲$40000,每月收租又可以幫你儲多$40000,那儲錢自然快一倍。

 

上面方程的0.7是假設了$32000的每月槓桿儲蓄,需由每月$32000/0.7~$45000的按揭供款引致。惟按揭所用息率、年期都可令0.7此FACTOR波動。讀者應自己留意。但重點是今次將讀者的目標,用槓桿儲蓄這概念,倒轉去計番佢需要買多幾錢房產先可實現。希望大家想搵租客幫你加快儲錢的人,可用此方法計出你的目標,需要買幾多樓房才可達成。

 

至於讀者,行第三策略再借多些少去加大槓桿為好方法。由於收入頗好不用將物業A賣出而大屋換細樓。不過讀者用「儲到幾多錢」去定退休目標雖是大部份人所想,但不建議。因錢是會跟通賬是轉變購買力,將退仔收入掛在由租金產出的正現金流當中,更有保證。因租金是隨通賬同升跌的,雖不完全一致,但是沒辦法當中的最佳辦法。

 

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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

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美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



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.(6)20160830-002

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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
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學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
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.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


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如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
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______7

圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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